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娄姐敲了敲手里的文件，道：“房产业知道吧？”
想到刚才李学武说的话，没等他回复，便继续解释道：“在港城，商业银行的投资方向就有房产建筑业”。
“例数商业银行所出现的银行危机，有一大部分是跟房产业有关”
娄姐又翻了几页，道：“前年，也就是六四年，港府发表了一份重要文件，《房屋政策白皮书》宣布要在十年内建成190万个徙置单位，和29万个廉租屋，并放宽入住徙置屋的资格”。
“徙置单位和廉租屋用我解释嘛？”
“贫民窟嘛”
李学武摆了摆手，故作嫌弃地说道：“说是社会的稳定器，其实就是资本社会面对社会问题的表象妥协，挂在驴子嘴边的胡萝卜”。
说完又沉痛地摇了摇头，表达了对生活在资本社会中人民苦难的遗憾。
“你继续”
“我…”
娄姐有些哑口无言了，她是充分了解了港城的社会现实，以及金融架构、社会人文等情况后才看这个的。
而面对李学武这个“又红又专”的社会青年她不知道应该怎么解释是好了。
“ok，咱们继续说…”
“哦英文”
“你还听不听了！！！”
娄姐发飙了，东家怎么了，她发火了，东家就是小老弟。
她当然在学英文，因为港城的官方语言就是英文，学英文总比学港东话要容易些吧。
看着李学武屈服了的模样，娄姐瞪了瞪他，便开始继续说了起来。
其实很简单，就是港城迫于发展需要，面临越来越多的底层贫民无家可居的局面，发挥调节职能，减缓社会压力的一种做法。
港城公屋政策的形成对底层民众来说自然是一种好的政策，但是，事物都是有两面性的。
由于港府放宽了租务管制，拆卸旧楼重建变得很容易，投资入场资格的放低，引来了一场房产业投资的狂欢。
这么说吧，你在你们小区门口卖烧烤，很赚钱，张三来了，看了看你的手推车和火炉子，心里合计着他长手了，他跟银行借点钱也能干。
张三干了，张三也赚钱了，李四、王五、周二麻子也都长手了，你说他们都干这个了，大家还能不能赚着钱？
大家都赚不到钱了，跟银行借的钱还能不能还上？
最后会怎么样？
银行接手了一堆烧烤炉子，还是市场过剩、质量参差不齐的那种烧烤炉子。
看着很简单吧，其实当时的港城经济并没有很复杂，金融原理也并不是多深奥的学术，至少比医学简单。
港城地产投资的主力军就是商业银行，其他的就包括各种民间资本了。
港城银行间的竞争也是很激烈的，有点儿资本的都能开钱庄，开银行，高息纳储，抢占存款市场。
这里就不得不说此时的华商银行了，有钱，胆子小，好勇斗狠，最会窝里斗。
干不过英行就内卷，为了提高收益和竞争力，华商银行大胆冒进将大量存款投入道了高风险的房地产行业。
资本的涌入必然带来呆账坏账，他们本身的体量就小银本流动性下降会引发什么？
最开始暴雷的比较大的华商行就是廖氏银行，当时其投放于不动产的贷款数额已经占了存款总额的七成还多。
前面也说了这个时代的信息不发达的，储户很容易被谣言所影响。
港城此时的报业就是一潭乱泥坑，说话是不用负责的。
廖氏银行根基不稳，经营策略冒进，六一年受到谣言攻击，信任危机直接就造成坍塌了。
关键是这个时候的港城对金融业的监管是空白的，没有必要的防范和监督手段，反向放纵了这些银行的冒进行为。
跟现在的房地产开发不同，当时是一幢楼买下来，重新建起来，再一幢楼整个卖出去，不是卖单间的。
一幢旧楼可能就十几、二十万，你再跟银行借一点，或者其他渠道搞一点，把楼整体再重建了，那就能卖了。
周期长，买家受限，市场发展不全面，出现各种危机就是必然事件了。
银行能做的买卖，蹬三轮的也能做，没有经营壁垒，可不就是一地鸡毛嘛。
地产商的过度投资直接引爆了一场地产业和银行业的危机。
现在的港人都有这么一个印象，好像全港都在拆楼，拆的过了头，拆的时候有钱，建的时候没钱，然后就出现资金链断裂，楼市崩盘了。
楼市的崩盘自然引发了商业银行的资本沉没，再加上此时的社会环境，信息极度不发达，谣言就能摧毁一家银行的情况，出现挤兑就很简单了。
最憋屈的就属恒升银行了，面对摩根和汇丰联手绞杀，最后被吞并，成为汇丰系钱庄，几个大股东都是哭着签的字。
去年，港城银行业收紧房地产贷款，导致大批地产商倒闭，800多个底盘成为了烂尾楼，地价、楼价、租金暴跌。
这里要注意了不是这些东西的价格降低了，民众就有更多的地方住了，也不是住的条件降低了，反而是很多人没地方住了。
楼拆了，没人建，银行还关门了，内部经济结构崩塌，所有的行业都受到了波及。
同丑国金融危机中农场主把牛奶倾倒进河里是一个道理。
倾巢之下，安有完卵。
李学武听娄姐把港城现在所面临的危机和情况全面的讲述了一遍后，问道：“答案呢？”
“什么答案？”
娄姐放下手里的文件，双手交叉抱在胸前，也学着李学武靠坐在了椅子上说道：“你给的是命名题，你不就知道答案嘛”。
李学武抿了抿嘴，没在意地问道：“他们有意见？”
“不，是我”
娄姐摇了摇头，看着李学武说道：“我爸他们倒是很同意你的冒险做法，只是我不知道该怎么说”。
说着话又坐直了身子，看着眼前的文件道：“危机已经产生了，市场都崩盘了，你还说要过去买银行，买地产”。
娄姐迷惑地抬起头看向李学武问道：“还说什么商业地产，什么意思？”
李学武点了点头，认同了娄姐的问题，这是他给楼上智囊团出的命名题的关键。
“危机就意味着机遇，这不是一句空话”
李学武先是点了点娄姐，随后继续说道：“我说收购银行而不是自己筹建银行的目的你也清楚，但收购银行绝对不是你此去港城的任务目标！”
娄姐微微昂起头，看向李学武，等着他给自己解释一下这里面的区别。
她当然知道自己过去要做什么，父亲等人就是在把她要做什么细节化到她能怎么做。
李学武微微眯起眼睛道：“十吨黄金，在港城掀不起什么大浪来，但加一个足够长的杠杆，有可能撬动港城整个金融业”。
“你知道十吨黄金是多少美刀嘛？”
“知道，数字很好记”
娄姐看着李学武虽然不知道他问的问题含义，但还是回答道：“12.345.865刀”。
李学武点了点头，又问道：“那是多少港币呢？”
“八个多亿”
娄姐很配合地给出了正确答案，这是她去港城的资本，自然是了然于心的。
“八个多亿，也多，也不多”
李学武解释道：“港城的一个办公人员月薪两百块左右，所以八个亿港币真的很多”。
首富也才几千万资产，娄姐是要带着十吨黄金过去的，只要她落地，一定就是首富。
“但是，这个数字是理论上的本金”
李学武捏着手指道：“收购一家银行不仅仅是要接受其整体架构和成熟的管理模式，还要接收其本身存在的债务和烂账”。
“这个我知道”
娄姐微微皱眉，道：“现在可选择的有很多，港城那边已经在帮忙筛选合适的对象了”。
“不要全信他们”
李学武微微摇头道：“所有人都不值得全身心的信任，金钱会让人失去理智的”。
说着话，将娄姐手里的文件拿过来翻看了一下，道：“现在过去收购银行，你要面临三个风险”。
“一个是资金来源问题，一个是信誉问题，最后是资产盘活”
李学武叠着腿，坐在椅子上认真地说道：“我不是专家，坐在这里也仅仅是给你说一下大的方向”。
“娄总先过去，会跟我在那边安排的人汇合，利用对方的影响力背书，完成最原始资本体系的建立”
“等你过去的时候利用已经筹备完成的投资公司完成银行并购，也就是市场上所说的蛇吞象”
“当银行被收购完成，我这边的市场也能通过五丰行跟那边打通，这是给银行的第一笔业务，也是盘活资产的第一步”
“第二步就是收购一家房地产公司，全资控股，用于开发银行账面上的旧楼，清理这些烂账”
李学武喝了一口茶，继续说道：“这个时候无论是银行，还是房地产公司，都会因为这些大动作而产生信任影响力了，银行里面就会有储户来存钱了”。
“有了储户，就有了杠杆，房地产的开发和销售要变换一下既有模式，不能整栋楼销售了，更不能单独销售”。
李学武看向娄姐问道：“娄总他们把这部分的计划做出来了吗？”
“还在做”
娄姐抿了抿嘴，示意了李学武手里的文件道：“最开始的才刚确定下来”
“那就简单说”
李学武挑眉道：“房子整栋卖，港民自然买不起，但可以分户卖，分户卖要是还买不起，银行可以提供分期贷款”。
说到这里，李学武敲了敲娄姐前面的桌面道：“自己的银行，自己的房地产公司，自己的楼盘，不用等建好了才开始卖，当设计图纸出来的时候就可以开始销售工作了”。
“这怎么可以！”
娄姐皱眉道：“房子都还没建好呢，谁会买！”
“当然有人会买”
李学武很确定地说道：“一栋楼买不起，一户楼还买不起？一户买不起，首付百分之三十，这个风险完全抵得上按户购买的诱惑力了”。
“重要的是，银行手里的烂账会通过这种手段变成优质资产，进而提升银行整体财产价值”。
“同时”
李学武微微眯着眼睛，一边示意娄姐思考，一边提示道：“要做银行的，什么才是你的主要业务？”
“储蓄？”
“是贷款！”
李学武提高了音量，点了点娄姐道：“储蓄是要亏钱的，你要给储户付利息的，这不是银行的主要业务，要想钱生钱，贷款才是大头!”
“你想想，你手里的烂账变成了优质资产，然后不断地通过并购其他倒闭破产的银行，进而收走他们手里的土地和楼盘，这样你的优质资产会越来越多”
“同时，当某人交付了首付金，预定了一处房产，那么他就要开始偿还这处房产的贷款利息了”
“贷款是谁的？”
李学武再次点了点娄姐道：“房地产公司都是咱们自己的，这楼能不能建设起来你自己还不知道吗？”
“你手里捏着大量的有抵押保障的贷款合同，就是有无数的人在供养这座银行，不是比吸收储蓄还要合算嘛！”
“这…这怎么可以…”
娄姐有些惊呆了，她没想过要这么运作银行，她只以为是吸收储蓄，然后放贷出去，没想着自己进行资本运作的。
李学武却是耸了耸肩膀道：“这就叫资本运作，同样的一笔钱，收购银行将资产盘活赚一次，卖掉商品房再赚一次，商品房贷款再赚一次，所以是赚三次”。
“即便是他还不起这个放贷了，把房子收回来再继续卖也不会吃亏，上下游全都在一个总公司，不怕资本流失”
娄姐呆呆地看着李学武，她从港城来的资料上可从来没有看见过房贷一词，好半天才开口问道：“所以这些房屋贷款也是优质资产？”
“当然！”
李学武很确信地点头道：“在银行业，没有比有抵押的贷款合同更优质的了，尤其是现在市场低迷的情况下，更适合这种发展模式”。
“所以…”
娄姐回想起父亲等人上上周在跟李学武开会时所说的那个数字是…
“你们开会时说的百分之四就是房贷利率？”
也不等李学武点头，娄姐噌的一下就站起来了，瞪大了眼珠子看着李学武张了张嘴，好半晌才说道：“当年慈喜跟八国贷款也才是百分之四的利息啊，那还是年利息，你们说的可是月利息…”
这几个月的金融学不白学，娄姐对这些知识自然懂的很，她不惊讶于李学武的思维，她只是惊讶于李学武的心黑。
“还…还是你们狠啊…”
“哪里狠了？”
李学武挑了挑眉毛，故作不满地说道：“这么多年都是这个利率，不要睁着眼睛乱说，华商票号很难的”。
“我查阅多少年的材料，你们家和西城祁家，包括其他三家是怎么起来的，我是最知道的一个人”
“你爸爸和几家老叔差点把所有家当都掏给我了，差点这五家就都姓李了”。
李学武点了点娄姐，很是遗憾地摇头道：“如果去了港城也有人这么说你，你就跟他们说，有些时候找找自己的原因，这么多年工资涨没涨，有没有认真工作”。
娄姐无语地看着李学武，好半晌才说道：“是不是有点儿太不要脸了？”
“这就不要脸了？”
李学武好笑道：“等你去了港城，你就能见识到更不要脸的了，月利率能要你5还多他们才是不要脸呢”。
说完站起身示意娄姐来沙发这边坐，待她坐下后又继续说道：“贷款是最后的手段，主要是为了巩固基础，奠定银行在当地的影响力，持续性的优良资产还得看商业物业”。
见娄姐在认真听，李学武便开始给她讲商业配套，讲投资。
如何把商场和公寓式住宅结合在一起，一栋商厦里要有电影院，还要有游乐场，还要有饭店…
娄姐听的很迷糊，但却是很认真，听的记不住了还要拿笔记。
等王小琴等人过来找他的时候两人已经说了好多好多，娄姐的笔记本上也记录了好多好多。
就像李学武所说的那样，他不懂经济，但他懂未来。
自己不会赚钱，那就让会赚钱的人帮自己赚钱。
“聊什么呢？”
王小琴进来后笑着招呼了一声，她猜测李学武跟这个娄晓娥可能有些什么，但她并不想进一步了解这件事。
有的时候难得糊涂，装不知道还来的轻松些，又不是什么原则问题。
在正经工作和集体利益面前，这么一点小事根本不会被在意。
尤其是娄晓娥家里一直拿着钱在养这个俱乐部，还不就是在供养他们。
这么一合计，李学武应该算是为集体做贡献了。
“还能是什么，俱乐部的工作呗”
李学武笑着让了几人，见黄干也在，便问道：“马俊他们没来？”
“没，不知道干啥去了”
黄干随意地坐在了李学武身边，胳膊碰了碰李学武笑道：“越州的事情很顺利？钟景学那边来了消息了”。
“嗯，厂里办的”
李学武点了点头，随后说道：“代我跟他说一声感谢”。
“我可不传这个话”
黄干笑呵呵地靠坐在了沙发上，摆了摆手说道：“等再见着他你自己说吧”。
王小琴接了娄晓娥端过来的茶杯笑道：“不用麻烦了，就是过来坐坐，知道他在这”。
李学武看向王小琴主动问道：“山上没问题吧？最近我可没时间上去”。
“没事，按部就班”
王小琴笑了笑，可随后面色稍稍正式了问道：“治安大队那边呢？”
“正常”
李学武做了个手势，没让王小琴在这里谈这个问题，他知道王小琴想问的不是治安大队，而是治安大队的未来。(本章完)
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